La carenza di agibilità è stato oggetto di numerose pronunce.
È raro, però, che di questa omissione venga reputato responsabile il notaio.
A scompaginare il quadro è intervenuta sul tema la Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 1603/2026 (link), ha ribaltato i precedenti due gradi di giudizio e accertato la responsabilità nel notaio a causa della mancata informazione in ordine all’insussistenza dell’agibilità di un fabbricato.
Nel caso di specie, l’acquirente di un immobile aveva convenuto in giudizio il notaio rogante l’atto di compravendita, chiedendo la sua condanna per non aver segnalato la mancanza della dichiarazione di agibilità.
In primo grado la domanda veniva respinta e così anche in appello, sul presupposto che “il notaio non è responsabile per la mancata diligenza che sarebbe consistita nel non aver accertato la mancanza di dichiarazione di abitabilità e nel non essersi rifiutato a stipulare l’atto di vendita.”
Tuttavia, come detto, la sentenza della Corte di Appello è stata cassata dai giudici di legittimità, i quali hanno valorizzato il contenuto dell’obbligo di oggettiva buona fede del notaio, “il che include pure l’obbligo informativo e di consiglio”.
Riprendendo il principio di diritto enunciato in una precedente pronuncia, ossia la n. 10296/2012, la Corte di Cassazione ha infatti ribadito che “il notaio risponde dei debiti subiti dall’acquirente per assenza nell’immobile dei requisiti necessari per il rilascio del certificato di abitabilità” anche nel caso in cui ciò possa essere agevolmente accertato dall’acquirente, “quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze”.
Pertanto – e qui si richiama la decisione n. 1426/1978 – “è legittimo il rifiuto del notaio di procedere alla stipula di una compravendita immobiliare qualora manchi il certificato di abitabilità”.
Del resto, secondo la Suprema Corte, il notaio, al quale è richiesto un grado di diligenza superiore rispetto a quello di altre categorie professionali, non è un mero estensore dell’atto, ma deve compiere “tutta l’attività necessaria per la certezza degli effetti tipici e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti (Cass. 4911/2022)”.
