Non c’è pace per le opere condonate.
Non basta infatti aver conseguito un condono edilizio per ritenere superata ogni criticità sull’immobile.
Lo aveva detto, tra l’altro, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 482/2025, affermando che “le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio – e non con accertamento di conformità – non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi. La sanatoria straordinaria disciplinata al Capo IV della L. n. 47/85, richiamata dalle leggi n. 724/94 e n. 326/2003 (c.d. “condono edilizio”) ha natura del tutto eccezionale, consentendo il mantenimento di opere edilizie, non altrimenti regolarizzabili, dietro pagamento di una sanzione”.
In altri termini, secondo questo indirizzo a dir poco restrittivo, sarebbero stati ammessi sui manufatti abusivi solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché di restauro e risanamento conservativo.
Per cercare di superare la situazione di incertezza era intervenuta la legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), andando a modificare l’art. 5, comma 10, DL n. 70/2011, così da consentire gli interventi di rigenerazione urbana anche per immobili oggetto dei tre condoni.
A conforto della riabilitazione delle opere condonate è poi giunto in soccorso ancora il Consiglio di Stato, che con la pronuncia n. 2848/2026 sembrava aver messo da parte ogni titubanza, affermando questa volta che “un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia, posto che il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del generale principio dell’ordinamento italiano ed eurounitario di certezza del diritto, che non ammette zone “grigie”…deve necessariamente conferire al bene una piena legittimità giuridica sotto il profilo edilizio, ai fini di un suo godimento e di un suo commercio giuridico”.
Si è però da ultimo registrato l’ennesimo contrordine imposto questa volta dalla Corte Costituzionale.
Con la sentenza del 21.5.2026, n. 86 (link), la Consulta ha infatti posto ulteriori limiti alla riqualificazione dei manufatti oggetto di condono, in sede di esame di legittimità costituzionale della l.r. Sardegna n. 18/2025, tra l’altro, laddove è stato stabilito che negli “immobili oggetto di condono edilizio realizzati in contrasto con le norme urbanistiche sono consentite, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, unicamente opere di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia non comportanti demolizione e ricostruzione con differente sagoma. Sono fatte salve specifiche disposizioni normative aventi finalità di rigenerazione e riqualificazione urbana nonché di rinnovamento del patrimonio edilizio. Per gli immobili di cui al primo periodo è, comunque, sempre consentita la demolizione e successiva ricostruzione nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti”.
D’altro caso, si legge nella decisione, il condono “è una misura assolutamente «extra ordinem e destinat[a] a operare una tantum in vista di un definitivo superamento di situazioni di abuso» … e «non elide la situazione di illiceità, ma opera unicamente su due piani e in particolare “sul piano penale, al ricorrere dei presupposti di legge, determina l’estinzione dei reati edilizi [e] su quello amministrativo comporta il conseguimento della concessione in sanatoria (e l’estinzione dell’illecito amministrativo)” … Dalla limitata portata delle sanatorie straordinarie consegue che «l’immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità» … È stato peraltro chiarito che il divieto di riconoscere «benefici edilizi per gli immobili abusivi … assurge a principio dell’ordinamento giuridico della Repubblica e, come tale, costituisce limite della potestà legislativa primaria» delle regioni a statuto speciale … Pertanto, i limiti posti dalla norma impugnata sono coerenti con il carattere straordinario e con gli effetti del condono edilizio e non contrastano con i parametri evocati”.
Oltretutto, si sostiene che “tale conclusione non muta, e anzi viene confermata, anche prendendo in considerazione quanto disposto dall’art. 1, comma 23, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028), che ha modificato il comma 10 dell’art. 5 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70”, così facendo svanire ogni auspicio che la modifica normativa potesse incidere sull’indirizzo giurisprudenziale restrittivo.
Non resta che rimanere in attesa dell’ennesimo capitolo della saga, senza trascurare che il permanere dell’incertezza determina l’ingiustificata paralisi di tante operazioni immobiliari di riqualificazione, in spregio ai principi di contenimento del consumo di suolo.
