La controversa disciplina del cambio di destinazione d’uso, come noto, è stata profondamente riformata dal cd. Salva Casa.
L’art. 23ter del d.P.R. n. 380/2001 è stato di fatto riscritto, stabilendo tra l’altro – al comma 1quater – l’esonero dall’obbligo del reperimento di aree per servizi generali e per parcheggi, fermo solo, “nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria”.
Il dettato, ad onor del vero non ineccepibile, è stato da subito interpretato in modo disomogeneo, non essendo stato prescritto espressamente l’esonero dal versamento degli oneri di urbanizzazione primaria.
Una prima lettura di favore per i cittadini istanti si è avuta con le “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (DL Salva Casa)”, fornite dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, laddove si è affermato che l’esenzione sarebbe giustificata dalla circostanza che il mutamento avviene tendenzialmente in un contesto già urbanizzato, nel quale, quindi, le opere di urbanizzazione primaria sono già state realizzate e ove, pertanto, l’incremento del carico urbanistico si presume compensato o ridimensionato.
A mettere la parola fine alle disquisizioni interpretative è da ultimo intervenuta la Corte Costituzionale con due pronunce, volte a confermare l’esenzione dal versamento degli oneri di urbanizzazione primaria.
Dapprima la Consulta, con sentenza del 30.4.2026, n. 61 (link), si è occupata della l.r. Toscana n. 51/2025, dichiarandone l’illegittimità costituzionale laddove, in contrasto con la normativa statale, prevedeva la possibilità per i comuni “di imporre, ai fini del mutamento di destinazione d’uso “verticale”, la debenza anche degli oneri di urbanizzazione primaria”.
E ciò poiché la norma, “nel disciplinare i soli oneri di urbanizzazione secondaria, esclude implicitamente quelli primari”.
Orientamento, questo, che è stato ribadito anche nella successiva decisione n. 86/2026 (link), ove la Corte, intervenendo sulla questione di legittimità costituzionale della l.r. Sardegna n. 18/2025, ha sancito che, anche alla luce della finalità di agevolare i mutamenti di destinazione d’uso, “non è necessario corrispondere gli oneri di urbanizzazione primaria, in quanto la relativa richiesta si tradurrebbe in una sostanziale duplicazione di costi a fronte dell’unicità dei servizi già predisposti nella zona interessata. Continua, invece, a essere dovuto, ove previsto e nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria, i quali non possono essere ritenuti come un’automatica duplicazione di costi, in quanto funzionali alla vita di relazione degli abitanti della zona interessata”.
Ebbene, il quadro normativo delineato dal cd. Salva Casa, e confermato dalle richiamate pronunce, sgrava gli operatori del settore immobiliare dagli oneri di urbanizzazione primaria, anche se non mancano resistenze locali all’applicazione puntuale della nuova disciplina.
