Si consolida l’indirizzo giurisprudenziale che pone in capo all’agente immobiliare l’onere di verifica preventiva dell’insussistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di compravendita.
In particolare, con l’ordinanza del 10.4.2025, n. 9395 (link), la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha ancora una volta esaminato una fattispecie in cui “la mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita dell’immobile è stata determinata dall’omesso adempimento all’obbligo di informazione, gravante sul venditore e sul mediatore, in ordine all’esistenza di iscrizione ipotecaria sul bene”.
Nello specifico, ai fini dell’accertamento della responsabilità del mediatore, è stata ritenuta irrilevante la circostanza che “nel contratto preliminare fosse previsto che la venditrice avrebbe trasferito l’immobile libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e che successivamente le promissarie acquirenti avessero diffidato, senza esito, la promittente venditrice a eseguire tale liberazione”.
Vana è stata, dunque, la difesa dell’agente immobiliare, secondo cui sarebbe stato da valorizzare “il dato che il preliminare contenesse la garanzia della venditrice di trasferire l’immobile libero da pesi”.
Al contrario, la Suprema Corte ha ritenuto di dover dare continuità al principio in forza del quale “il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo – mediazione tipica -, sia su incarico delle parti – mediazione atipica – è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e perciò a riferire alle parti le circostanze, conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 cod. civ. propria della sua categoria, idonee a incidere sul buon esito dell’affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo – per quanto qui interessa – le circostanze afferenti alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile”.
Infatti, la statuizione ricalca quella rinvenibile in altre pronunce del medesimo tenore, laddove si afferma che, tra gli obblighi dell’agente immobiliare, è incluso “l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca” (v. Cass. Civ., sez. II, 28.10.2019, n. 27482).
Pertanto, “qualora il mediatore infranga tali regole di condotta si configura a suo carico la responsabilità per i danni sofferti dal cliente” (v. Tribunale Bergamo, sez. III, 16.2.2022, n. 404).
Meglio allora, per il mediatore, effettuare sempre delle visure ipocatastali sul bene immobile prima di porlo in vendita, onde evitare spiacevoli risvolti, tra cui la restituzione dell’importo corrisposto a titolo di provvigione.
