Durante la realizzazione di un fabbricato non è infrequente che si verifichino scostamenti rispetto a quanto previsto nei progetti autorizzati dalla p.a. Tali divergenze possono interessare diversi parametri, come l’altezza, i distacchi o la cubatura, a causa di imprecisioni esecutive di cantiere.
Variazioni di questo genere, laddove contenute entro determinati limiti quantitativi, generalmente nella misura del 2% rispetto ai parametri assentiti nel titolo edilizio, non integrano una violazione della normativa edilizia e, di conseguenza, non comportano l’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge.
In altri termini, divergenze di modesta entità vengono considerati come irrisori e, quindi, sono tollerati da parte dell’ordinamento ai fini urbanistico-edilizi.
Tali lievi difformità rientrano nell’istituto delle cd. tolleranze costruttive, da ultimo disciplinate dall’art. 34-bis, D.P.R. n. 380/2001, che ha riscritto, ampliandola, la succinta previsione prima delineata dall’ultimo comma dell’art. 34.
In particolare, a seguito dell’entrata in vigore del d.l. n. 69/2024 (cd. Salva Casa), è stata introdotta una disciplina più permissiva, dilatando la percentuale delle tolleranze ammissibili per tutti gli interventi ante 24.5.2024.
Allo stesso tempo, però, il legislatore ha voluto ricordare al comma 3-ter il principio secondo cui le tolleranze costruttive non possono comportare limitazioni dei diritti.
Sicché, la previsione sulle tolleranze costruttive non è suscettibile di operare nei rapporti interprivati, bensì rileva esclusivamente per gli aspetti urbanistico-edilizi nelle relazioni con la p.a.
Tale interpretazione trova conferma anche in giurisprudenza.
Ebbene, la Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 20807/2025 (link), investita del gravame avverso una sentenza della Corte di Appello di L’Aquila, che aveva rigettato la domanda di parziale demolizione proposta da un proprietario confinante sul presupposto dell’irrilevanza della sopraelevazione realizzata dal vicino in violazione delle norme sulle distanze legali tra fabbricati, in quanto rientrante nella percentuale di tolleranza prevista dalle norme urbanistiche, ha cassato la sentenza impugnata.
La Suprema Corte, a sostegno della propria decisione, ha ribadito la non applicabilità della norma in esame tra confinanti, sostenendo che dal tenore letterale dell’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, nonché dalla sua collocazione sistematica, emerge come la stessa sia destinata ad operare “esclusivamente nei rapporti tra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati”.
Pertanto, nei rapporti “orizzontali” tra privati, eventuali scostamenti costruttivi, ancorché rientranti nei limiti di tolleranza previsti dal richiamato art. 34-bis, sono senza dubbio rilevanti e, di conseguenza, legittimano le azioni previste dall’ordinamento a tutela dei diritti soggettivi, ad esempio la domanda di riduzione in pristino e di demolizione dell’opera lesiva delle norme in materia di distanze legali, nonché di risarcimento del danno.
Attenzione, dunque, a non confondere la tolleranza riservata dall’ordinamento per il profilo urbanistico-edilizio, con una sorta di tolleranza anche in ambito privatistico, che al contrario la disciplina in materia non ha affatto inteso introdurre.
