Sono note le criticità connesse all’acquisto di un immobile donativo, solo in parte lenite da polizze ad hoc da ultimo proposte dalle compagnie assicurative.
In soccorso ai malcapitati acquirenti e agli istituti di credito che hanno concesso mutui iscrivendo ipoteca sugli immobili provenienti da donazioni, è giunto ora (potremmo dire, finalmente) l’art. 44, l. 2.12.2025, n. 182, entrato in vigore dal 18.12.2025.
La riforma attiene più nello specifico – e per quanto qui di interesse – alla eliminazione dell’azione volta alla restituzione dell’immobile (prima a disposizione dei legittimari lesi dalle donazioni poste in essere in vita dal de cuius).
Invero, ante riforma, era a rischio l’alienazione di un immobile ricevuto in donazione dal venditore, in quanto esponeva l’acquirente al pericolo di subire un’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari del donante.
E la possibilità per gli eredi di esercitare questo potere anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro i dieci anni successivi all’apertura della successione, era riconosciuta anche dalla giurisprudenza maggioritaria, secondo cui “in tema di tutela del legittimario, ai fini della reintegrazione della quota di riserva, qualora il donatario beneficiario della disposizione lesiva abbia alienato l’immobile donatogli, il legittimario, se ricorrono le condizioni stabilite dall’art. 563 c.c., può chiederne la restituzione anche ai successivi acquirenti” (ex multis Cass. civile sez. II, 2.12.2022, n.35461).
Da qui, la finalità della legge n. 182/2025 di “stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia”.
In questo senso, è stato riscritto tra l’altro l’art. 563 cod. civ. (Effetti della riduzione della donazione) come segue: “La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell’articolo 2690”.
In altri termini, l’innovazione consiste nel fatto che l’immobile permanga nella sfera giuridica dell’acquirente senza poter – entro certi limiti – tornare nella disponibilità agli eredi legittimari, i quali, in caso di lesione della loro quota di riserva per via di una donazione, potranno comunque far valere un diritto di credito verso il donatario (se capiente) entro il valore della lesione, ovvero nei confronti del terzo entro il vantaggio conseguito (qualora il donatario sia insolvente ed abbia ceduto a titolo gratuito).
Quanto alle successioni già aperte prima dell’entrata in vigore del testo aggiornato delle norme codicistiche in esame, è stata invece delineata una disciplina transitoria.
Infatti, dopo aver stabilito che gli articoli così come riformati “si applicano alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della presente legge”, la nuova norma prescrive che “alle successioni aperte in data anteriore, i medesimi articoli continuano ad applicarsi nel testo previgente e può essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta domanda di riduzione o se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge oppure a condizione che i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Ai fini di cui al secondo periodo, restano salvi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti ai sensi dell’articolo 563, quarto comma, del codice civile nel testo previgente e fermo quanto previsto dal medesimo comma. In mancanza di notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione previsto dal terzo periodo, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile, come modificati dal comma 1 del presente articolo, si applicano anche alle successioni aperte in data anteriore a quella di entrata in vigore della presente legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore.”
