Quanti mal di testa ha provocato la disciplina sul recupero dei sottotetti ai fini abitativi.
In particolare, in Lombardia, dal momento che la legislazione regionale ha ammesso anche la riqualificazione con sopraelevazione, riconducendola espressamente nell’ambito della categoria della ristrutturazione edilizia, così lasciando intendere che ci si potesse disinteressare al rispetto delle distanze legali dai confini e dagli altri fabbricati.
Scenario poi, però, sconfessato dalla giurisprudenza dominante, volta a sancire l’inderogabilità dell’art. 9. d.m. n. 1444/1968.
Una flebile speranza è giunta con il cd. Decreto Salva Casa, con legge di conversione n. 105/2024, che ha introdotto il nuovo comma 1-quater, art. 2-bis d.p.r. 380/2001, statuendo che “al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini”.
A chiarire la portata dell’innovazione normativa è intervenuta da ultimo la Corte di Cassazione con la sentenza pubblicata il 20.5.2026, n. 15256 (link), soprattutto in termini di invocabilità del nuovo dettato anche per fattispecie pregresse.
In particolare, nella vicenda in esame il confinante domandava la demolizione delle opere di ampliamento e sopraelevazione dell’esistente sottotetto, denunciandone appunto la violazione della distanza di 10 metri tra fabbricati.
Sia il Tribunale sia la Corte d’Appello avevano dato ragione al vicino, qualificando l’intervento come una “nuova costruzione”, soggetta alle regole ordinarie sulle distanze.
Dopodiché i convenuti, dichiarati soccombenti in entrambi i gradi di giudizio, proponevano ricorso in Cassazione, con l’intento – tra l’altro – di far riqualificare l’intervento quale mera ristrutturazione edilizia, in ossequio al dato testuale di cui alla l.r. Lombardia n. 12/2005, anche alla luce del citato nuovo comma 1-quater.
La Suprema Corte ha così affermato che “il sopravvenire della disciplina normativa meno restrittiva comporta, invero, che l’edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non possa più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l’abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione”.
L’aspetto forse più innovativo della decisione riguarda, dunque, proprio gli effetti sulle controversie ancora in corso, tutt’altro che scontato in sede di prima lettura della nuova disposizione.
Inoltre, la Cassazione ha riconosciuto che “con l’entrata in vigore della L. n. 105/2024, per i soli interventi edilizi di recupero dei sottotetti, ricompresi nell’ambito degli interventi di rigenerazione urbana, per i quali perde rilievo la distinzione tra nuove costruzioni e ristrutturazioni, la normativa regionale può validamente derogare alle distanze dal confine e tra costruzioni previste dalle norme statali e comunali vigenti all’epoca dell’intervento di recupero, purché non siano modificate la forma e la superficie dell’area sottotetto e siano rispettate le distanze vigenti all’epoca dell’originaria costruzione dell’edificio in cui si trovava il sottotetto oggetto dell’intervento di recupero, sempre che siano rispettate la preesistente linea delle pareti perimetrali e l’altezza massima consentita dal titolo edilizio, ferma restando la derogabilità anche di tali limiti se prevista dalla legge regionale”.
In sostanza, anche la giurisprudenza ha preso atto che il legislatore ha scelto di privilegiare il recupero del patrimonio edilizio esistente rispetto ad un’applicazione miope delle norme sulle distanze.
