Occorre prestare molta attenzione nei trasferimenti immobiliari quando al venditore viene chiesto di rendere la dichiarazione di regolarità urbanistico-edilizia.
Spesso, infatti, la dichiarazione al notaio viene fornita nella (erronea) convinzione che l’immobile sia del tutto conforme, nell’assoluta inconsapevolezza quindi della sussistenza di eventuali difformità o difetti nel procedimento di rilascio dei titoli abilitativi.
Tuttavia, come noto, ai sensi dell’art. 46, comma primo, d.P.R. n. 380/2001 in mancanza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, l’atto di trasferimento è nullo.
Sul punto, la Cassazione, con ordinanza n. 7972, pubblicata in data 31.3.2026 (link), ha equiparato la falsa dichiarazione relativa ai titoli abilitativi all’assenza della stessa, con conseguente nullità dell’atto di trasferimento immobiliare.
Nel caso di specie l’acquirente di un immobile adiva il Tribunale affinché fosse dichiarata la nullità ovvero la risoluzione dell’atto di compravendita a seguito del preavviso di rigetto dell’istanza di condono, determinato dall’ultimazione dei lavori oltre il termine fissato ai fini dell’ammissibilità della sanatoria, per l’unità immobiliare oggetto del contratto, descritta come soffitta (anziché come lavatoio), benché per la stessa la parte venditrice avesse dichiarato nel rogito che era stata richiesta la trasformazione in abitazione senza opposizioni da parte del Comune.
I giudici di primo grado dichiaravano così la nullità dell’atto ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985, decisione che però veniva riformata in appello con il rigetto delle domande dell’acquirente.
La Cassazione, invece, annullando con rinvio la pronuncia impugnata, ha sostenuto che “sussiste […] la dichiarazione mendace della venditrice in ordine al titolo abilitativo richiesta per la vendita, che comportava la nullità del contratto”.
La Corte ha inoltre ricordato, richiamando suoi precedenti, che la nullità di cui all’art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e all’art. 40 della legge n. 47/1985 è una “nullità testuale, volta a sanzionare la mancata inclusione -negli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle disposizioni che la prevedono- degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile”, titolo che, se valido e riferibile proprio all’immobile oggetto di vendita, determina la validità del contratto “a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Ebbene, anche la falsità della dichiarazione rende nullo l’atto, essendo una fattispecie – secondo l’interpretazione fornita dalla giurisprudenza – assimilabile alla mancanza della stessa.
