Che effetti ha l’usucapione nelle distanze tra fabbricati abusivi?
Risponde all’interrogativo una recente sentenza della Corte di Cassazione n. 24767 del 25.8.2026 (link), confermando la possibilità di usucapire la servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale, anche nel caso in cui si tratti di opera abusiva.
La vicenda riguarda un edificio costruito a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale, di cui i confinanti chiedono l’arretramento.
Ebbene, il Tribunale di Lecce accoglieva la domanda di arretramento, così come in una prima fase la Corte d’Appello; salvo ravvedersi, poi, in sede di riassunzione, dichiarando l’intervenuta usucapione della servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore dal fabbricato degli originari attori.
Dopodiché, la questione è stata portata nuovamente all’esame della Corte di Cassazione, che ha avuto modo di statuire come, quanto al termine di vent’anni necessario per l’usucapione, possa avere rilievo anche un edificio terminato solo al rustico.
Né “gli atti interruttivi posti in essere nei confronti di taluno dei compossessori” possono essere opposti agli altri comproprietari (litisconsorti in un primo momento pretermessi) “poiché non si applica in materia di diritti reali il principio di solidarietà di cui all’art. 1310 c.c”.
Quanto al decisivo tema della “rilevanza della natura abusiva del manufatto ai fini della costituzione per usucapione della servitù”, la Corte ha affermato che è “ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici”.
E “ciò anche quando la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem (tra le meno remote, Cass. 25843/2023, Cass. 25863/2021). La disciplina pubblicistica delle distanze opera in ambito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione”.
Ancora, non rileva nemmeno la mancanza di “conformità del fabbricato” anche “alla normativa urbanistica sopravvenuta -, atteso che tale profilo” diviene “irrilevante una volta confermato l’accertamento dell’intervenuta usucapione”.
Nulla da fare, dunque, per i proprietari di immobili che hanno tollerato la costruzione di manufatti abusivi da parte dei confinanti, in quanto il distinto piano urbanistico-edilizio non incide sulla facoltà di questi ultimi di invocare l’intervenuta usucapione della servitù di minore distanza.
