Finalmente una boccata d’ossigeno per gli operatori del settore immobiliare, spesso oppressi dagli oneri correlati alle convenzioni di lottizzazione.
Secondo il Consiglio di Stato, è valida la clausola di una convenzione di lottizzazione che preveda lo scomputo degli oneri concessori a fronte della cessione a titolo gratuito delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.
In particolare, i Giudici di Palazzo Spada, con la pronuncia n. 5826 del 17.7.2026 (link), hanno chiarito che pattuizioni di questo tipo non sono nulle per contrarietà a norme imperative, dovendo essere valutate alla luce dell’assetto complessivo degli interessi concordato delle parti.
Il Consiglio di Stato, invero, ha ritenuto che “in materia urbanistica non appare configurabile un divieto assoluto per la pubblica amministrazione di modulare le poste economiche all’interno della convenzione – rientrando nella discrezionalità amministrativa la scelta degli strumenti più idonei alle finalità prefissate – purché l’operazione complessiva sia in grado di perseguire l’interesse pubblico alla migliore urbanizzazione del territorio, nel rispetto delle esigenze della collettività”, ben potendo la parte pubblica “accettare una quota minore di oneri di urbanizzazione secondaria (attraverso lo “scomputo”), a fronte di un impegno più gravoso assunto a sua volta dal privato, giudicato essenziale per la realizzazione dell’interesse pubblico”.
La sentenza richiama poi l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “per un verso…non esiste nell’ordinamento una norma generale che impedisca, in sede di convenzione urbanistica, la libera erogazione di ulteriori contribuzioni rispetto a quelle fissate dalla legge che, quindi, costituiscono semplicemente il minimo legale. Per altro verso, poi, gli impegni assunti in sede convenzionale non vanno riguardati isolatamente, ma vanno rapportati alla complessiva remuneratività dell’operazione, che costituisce il reale parametro per valutare l’equilibrio del sinallagma contrattuale e, quindi, la sostanziale liceità degli impegni stessi. In altri termini, la causa della convenzione urbanistica e cioè l’interesse che l’operazione contrattuale è diretta a soddisfare, va valutata non con riferimento ai singoli impegni assunti, ma con riguardo alla oggettiva funzione economico-sociale del negozio, in cui devono trovare equilibrata soddisfazione sia gli interessi del privato che della pubblica amministrazione” (cfr. ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 24 marzo 2023 n. 2996; 1° ottobre 2019 n.6561)”.
E ciò senza dimenticare che, in virtù “dei principi della buona fede contrattuale e di conservazione dell’equilibrio contrattuale[…], a ciascuna clausola deve essere attribuito un significato utile e secundum legem, per salvaguardarne l’efficacia, invece che un senso contrario alla vigente disciplina, e l’eventuale nullità di una pattuizione evidentemente essenziale all’equilibrio economico e giuridico dell’accordo raggiunto non può che comunicarsi all’intera convenzione (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, n. 2996/2023 cit.)”.
Pertanto, è stato ritenuto ammissibile lo scomputo degli oneri anche a fronte della cessione gratuita delle aree.
