L’art. 907 cod. civ. (“Distanze delle costruzioni dalle vedute”) stabilisce al primo comma che “quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di 3 m, misurata a norma dell’art. 905”.
La recente ordinanza n. 15906/2024 della Corte di Cassazione, sez. II (link), ne ha fatto applicazione in ambito condominiale, confermando il diritto del condomino ad esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio, tanto da ottenere la demolizione di un manufatto realizzato sul terrazzo sottostante a quello di sua proprietà.
Nello specifico, la domanda introdotta in primo grado avanti il Tribunale di Roma, aveva ad oggetto la contestazione di una struttura costituita da tralicci di metallo e da una copertura in legno e plastica, tale da configurare una sorta di tettoia.
Dopo le alterne vicende dei due precedenti gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha escluso che la fattispecie potesse essere ricondotta a quella dell’uso più intenso della cosa comune da parte di uno dei condomini, ritenendo invece invocabile l’orientamento alla stregua del quale “il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza e il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita” (così, da ultimo, Cass. n. 5732/2019).
Del resto, secondo la Suprema Corte nel caso di specie il conflitto si pone non tanto tra diversi diritti di uso della cosa comune tra condomini (l’ancoraggio del manufatto al muro condominiale non era, infatti, in contestazione), ma tra i diritti spettanti alle proprietà esclusive dei contendenti, vale a dire il diritto di veduta dell’appartamento in proprietà esclusiva del condomino, in rapporto al manufatto posto a copertura dell’area scoperta di pertinenza della proprietà del confinante.
Alla controversia, pertanto, è stata reputata applicabile la disciplina prevista dal richiamato art. 907 cod. civ., in conformità alla giurisprudenza più recente, secondo cui “il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino – in quel caso un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento – che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto” (v. Cass. n. 955/2013).
