L’ordinanza n. 26024/2024 della Corte di Cassazione (link) sancisce il principio secondo cui il godimento esclusivo di un bene condominiale può condurre all’acquisto della proprietà per usucapione, purché il possesso si manifesti con modalità tali da escludere gli altri compossessori.
La vicenda giudiziaria ha preso avvio dalla domanda proposta da due condomini, i quali avevano chiesto di essere dichiarati comproprietari, per intervenuta usucapione, di un locale, uso cantina, situato nel sottoscala di un edificio condominiale. Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda, accogliendo, invece, l’azione riconvenzionale di rilascio del bene avanzata da un’altra condomina.
La decisione era stata confermata dalla Corte d’Appello di Venezia, la quale aveva negato la sussistenza dei presupposti per l’usucapione, ritenendo che il maggior uso della cosa comune, derivante dalla tolleranza degli altri condomini, non fosse sufficiente a dimostrare un possesso esclusivo e incompatibile con il compossesso altrui.
La Suprema Corte, con la decisione in esame, ha accolto il ricorso promosso dai due condomini, ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame. Secondo la Cassazione, il possesso esclusivo del bene comune ai fini dell’usucapione non richiede necessariamente un atto formale di interversio possessionis, ma deve manifestarsi attraverso un comportamento durevole, idoneo a escludere gli altri comproprietari dall’esercizio del compossesso.
Nel caso di specie, la chiusura del locale, l’occupazione dello stesso con beni propri e il possesso esclusivo delle chiavi per oltre un ventennio hanno costituito elementi idonei a dimostrare un possesso animo domini.
Di particolare interesse è infine l’assunto affermato dalla Corte in merito alla compatibilità dell’usucapione con il passaggio di impianti tecnologici condominiali: l’esistenza di servitù passive non impedisce l’acquisto del bene per usucapione, ma determina un limite al diritto acquisito, imponendo il rispetto delle prerogative connesse alla servitù stessa.
