La legge di Bilancio 2022 ha rinnovato gli incentivi per il recupero degli edifici esistenti da parte delle imprese di costruzione.
Sono stati prorogati infatti – e, per certi versi, ampliati – sia i bonus per l’acquisto di case antisismiche sia quelli per l’acquisto o l’assegnazione di edifici residenziali ristrutturati, così da renderli più concorrenziali sul mercato immobiliare grazie ad uno “sconto” sul prezzo di vendita che può arrivare fino a euro 96.000.
In dettaglio:
a) acquisto di case antisismiche
1) Super-Sismabonus acquisti
Appare destinato a concludersi il 30.6.2022 (data entro la quale dovrà essere anche stipulato il rogito di compravendita).
Gli acquirenti – sempre che ricorrano tutte le condizioni per accedere al Superbonus, sia oggettive (ad esempio: cessione abitazioni diverse da quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) che soggettive (ad esempio: acquirente persona fisica) – potranno perciò ancora per poco usufruire della detrazione Superbonus (nella misura del 110%) da calcolarsi sul prezzo di acquisto della singola unità immobiliare.
2) Sismabonus Acquisti “ordinario”
Ritornano invece le aliquote ordinarie, a condizione che l’atto di compravendita venga stipulato entro il 31.12.2024.
L’acquirente – anche di unità immobiliari non residenziali e anche per soggetti diversi dalle persone fisiche (ad esempio: società di persone o società di capitali) – potrà usufruire di una detrazione pari al 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, ovvero dell’85%, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.
Inoltre, è bene ricordare che la detrazione per l’acquisto di case antisismiche si applica:
- mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica (sebbene in aumento) rispetto all’edificio preesistente, “ove le norme urbanistiche consentano tale aumento”;
- ancorché il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente (cfr. Circolare n. 19/E/2020);
- su immobili ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3;
- per imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare purché provvedano alla successiva alienazione delle unità immobiliari entro 30 mesi dalla data di conclusioni dei lavori;
- entro un ammontare massimo di spesa pari a euro 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare.
A ciò si aggiunga che l’Agenzia delle Entrate, con risposta agli interpelli:
- 19 dell’8.1.2021 (link), ha chiarito che la detrazione spetta anche qualora vi sia un cambio di destinazione d’uso dell’immobile demolito e ricostruito (ad esempio: nel caso di fabbricato industriale ricostruito con destinazione abitativa);
- 97 dell’11.2.2021 (link), ha specificato che il grado di intervento non necessariamente dovrà essere limitato a quello della ristrutturazione edilizia, ben potendo essere ricondotto a quello della nuova costruzione;
- 478 del 15.7.2021 (link), ha inoltre confermato l’applicabilità dell’istituto anche alla fattispecie dell’atterraggio dei diritti edificatori prodotti dalla demo-ricostruzione in altra area (rectius: “delocalizzazione del volume su un terreno situato nello stesso Comune ma ad alcune centinaia di metri di distanza dall’edificio demolito”);
- 57 del 31.1.2022 (link), ha poi ammesso la facoltà di acquistare unità immobiliari in un numero illimitato sempre godendo per ognuna della detrazione inerente al Super-Sismabonus acquisti.
b) acquisto di case ristrutturate
Anche il bonus per l’acquisto o l’assegnazione di edifici residenziali ristrutturati è stato prorogato alle seguenti condizioni:
– l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori;
– l’unità immobiliare deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (i lavori debbono riguardare l’intero fabbricato).
In via transitoria, per le spese sostenute fino al 31.12.2024, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, e si calcola su di un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile, fino ad un ammontare massimo di € 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare.
Dall’1.1.2025 si tornerà invece alla misura «a regime» del 36% su un importo massimo di € 48.000,00.
Dal momento che ora per tutti i bonus sono ammessi, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura è indubbio che sia configurabile una estensione dei potenziali soggetti acquirenti, a prescindere dalla loro capacità contributiva.
Si tratta, quindi, di misure senz’altro apprezzabili per gli operatori e che ragionevolmente daranno un impulso positivo al mercato immobiliare del patrimonio edilizio esistente, così perseguendo i virtuosi obiettivi del contenimento di consumo di suolo, della sicurezza antisismica e della rigenerazione urbana.
