Indennità di espropriazione sostituita da diritti edificatori: quali conseguenze per il mancato atterraggio?

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È sempre più diffuso il problema di diritti edificatori, attribuiti in luogo dell’indennità di esproprio, che rimangono però privi di un’area di atterraggio e, per di più, paradossalmente assoggettati a IMU.

La disciplina della cd. “compensazione” in ambito lombardo è rinvenibile nell’art. 11, comma 3, l.r. n. 12/2005, secondo cui “alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani o da atti di programmazione, possono essere attribuiti a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT anche non soggette a piano attuativo”.

Tuttavia, cosa accade se non vengono poi in concreto individuate le aree edificabili su cui far atterrare i diritti edificatori?

Se l’identificazione delle aree di atterraggio non è esercitata a monte e perciò il PGT non regola direttamente la loro individuazione, né risultano criteri di utilizzabilità delle cubature in maniera automatica, i diritti edificatori rimangono “in volo”, in una condizione di fatto ibrida, non essendo in concreto spendibile il corrispettivo attribuito.

Con un pregiudizio ulteriore: l’iscrizione dei diritti edificatori a titolo di perequazione e di compensazione – definiti espressamente come “commerciabili” – nel “registro delle cessioni dei diritti edificatori”, disciplinato dal comma 4 del richiamato art. 11, determina di regola la facoltà per la p.a. di pretendere le imposte correlate ad una edificabilità benché puramente teorica.

La sentenza del Tar Lazio, sez. II bis, 31.12.2021, n. 13664 (link) ha affrontato il tema e offerto una soluzione, affermando che la titolarità di un diritto edificatorio compensativo legittima il proprietario ad esigere dall’amministrazione:

  • l’individuazione di un’area di atterraggio nei termini convenzionali o, in mancanza, entro termini ragionevoli, da valutarsi caso per caso tenuto conto delle circostanze del caso concreto”;
  • in caso di esaurimento delle aree o di altre ragioni di impossibilità sopravvenuta che ne impediscano l’individuazione”, l’attivazione di una variante urbanistica o la “monetizzazione del diritto”, corrispondendo un “valore commisurato all’originaria indennità di espropriazione”.

In altre parole, se la localizzazione del diritto edificatorio diviene impossibile, onde evitare che si determini oltre il danno la beffa, il titolare può richiedere l’adempimento dell’obbligazione originaria, ovvero il pagamento della indennità di esproprio in sostituzione della quale era stato costituito il diritto edificatorio.