Per giurisprudenza costante, i balconi c.d. aggettanti, che sporgono dalla facciata di un edificio, non rientrano nel novero delle parti comuni del condominio.
E ciò, dal momento che rappresentano un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, senza svolgere alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.
Pertanto, le opere di manutenzione di detti manufatti competono esclusivamente al proprietario dell’appartamento di cui costituiscono pertinenza; e nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione del balcone comporti problemi all’appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno.
Quest’ultimo è anche responsabile dei danni a terzi cagionati dall’eventuale caduta dei frammenti di intonaco e muratura che possono staccarsi anche fortuitamente.
Una norma del codice penale disciplina tale fenomeno come reato, in parte depenalizzato e punito solamente come illecito amministrativo, nell’ipotesi in cui dalla situazione di rovina dell’immobile derivi pericolo per la persona.
Nello specifico, l’art. 677 cod. pen. recita testualmente che: “il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309”.
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione del 24.8.2022, n. 31592 (link), si è occupata di individuare i responsabili della mancata messa in sicurezza del balcone.
La vicenda trae origine da una sentenza del Tribunale di Messina, con cui erano stati condannati alcuni condomini alla pena di euro 400,00 di ammenda ai sensi dell’art. 677 cod. pen., in quanto veniva accertata la responsabilità degli imputati per aver omesso di provvedere ai lavori necessari al ripristino nei balconi negli appartamenti di loro rispettiva proprietà al fine di rimuovere il pericolo alle persone.
I condomini ricorrevano in Cassazione sottolineando che si erano sempre preoccupati di segnalare la situazione della facciata condominiale all’amministratore; inoltre, specificavano di aver sempre partecipato alle assemblee nelle quali però non si era mai raggiunto il numero legale; di conseguenza non ritenevano di avere colpa specifica, sottolineando come la responsabilità dovesse ricadere su tutti i condomini o comunque su quelli con abitazioni servite dalla loro scala, in quanto l’intonaco si sarebbe distaccato da una parte condominiale della facciata.
La Suprema Corte ha ritenuto sul punto che:
- nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado, da cui possa derivare un pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 cod. pen. a carico dell’amministratore del condominio per non avere attuato interventi su parti private dei balconi dei singoli condomini;
- tale responsabilità è da farsi ricadere unicamente su ogni singolo proprietario del bene che ha l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione di pericolo;
- i proprietari degli immobili rivestono una funzione di garanzia non delegabile all’amministratore di condominio;
- l’eventuale omissione del condomino, anche se derivante da colpa, di riparare il manufatto non lo esime dalla condanna di cui al reato sopracitato (c.d. evitabilità dell’evento dannoso);
- a nulla rileva l’eventuale segnalazione della situazione della facciata all’amministratore condominiale, poiché non è possibile addossare su questi la responsabilità penale per non aver attuato interventi che non erano nel suo materiale potere.
