Più mediatori per l’acquisto di immobili? Determinante per il compenso il nesso di concausalità

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Nelle vicende riguardanti l’acquisto di immobili di regola ci si avvale di un’agenzia immobiliare che – mediante i propri agenti – si occupa dell’attività di mediazione, mettendo in contatto l’acquirente e il venditore, ai fini del raggiungimento dell’accordo contrattuale.

Per il compimento dell’incarico al mediatore viene riconosciuta una provvigione, che matura nel momento in cui l’affare viene concluso per l’effetto del suo intervento (art. 1755 cod. civ.).

Ma come comportarsi nel caso in cui ci si avvale a diverso titolo di più mediatori?

Al riguardo, il codice civile si limita ad indicare che spetta una quota della provvigione ad ogni mediatore che ha concluso l’affare (art. 1758 cod. civ.), senza risolvere la questione qualora intervengano più mediatori, in rapporto tra loro congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi.

La fattispecie è stata affrontata da una recente pronuncia della Corte di Cassazione del 31.8.2022, n. 25648 (link).

La vicenda presa in esame dalla sentenza riguarda un’agenzia immobiliare che aveva ricevuto l’incarico di promuovere la vendita di un immobile di una società, provvedendo a pubblicizzarlo mediante annunci sul quotidiano locale.

Nel corso dei mesi successivi veniva individuato un acquirente dell’immobile e, all’esito di vari incontri e sopralluoghi, veniva sottoscritta fra gli interessati la proposta d’acquisto.

Senonché le parti si rifiutavano poi di corrispondere la provvigione al mediatore, affermando che la conclusione dell’affare non sarebbe stata riconducibile alla sua attività, bensì all’opera di un secondo mediatore.

La Suprema Corte si è quindi interrogata sul diritto alla provvigione del mediatore nell’ipotesi di intervento di un altro agente, addivenendo alle seguenti conclusioni:

  • il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge soltanto quando essi abbiano cooperato alla conclusione dell’affare simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, purché giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo;
  • non sussiste, per converso, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore;
  • l’accertamento sull’esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la loro opera, si riduce ad una questione di fatto rimessa all’apprezzamento del giudice di merito;
  • l’intervento di più mediatori nell’affare non attribuisce, peraltro, ad ognuno di essi il diritto ad una quota eguale di provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece, rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti;
  • ove l’entità dell’efficienza concausale dell’opera dei singoli mediatori non sia dimostrata, la ripartizione della provvigione tra i più mediatori deve essere fatta in parti uguali.

Dunque, qualora ci si avvalga di più mediatori per la conclusione dell’affare, ancorché appartenenti a due agenzie differenti e data la divisibilità dell’obbligazione, l’obbligato al compenso può considerarsi liberato solamente quando abbia corrisposto a ciascuno di essi la quota spettante, salvo pattuizioni diverse (art. 1341 cod. civ.).