Sin da una prima lettura delle previsioni in tema di Superbonus 110%, ci si è chiesti se fosse possibile beneficiare della detrazione fiscale – con specifico riferimento agli interventi cd. trainanti – per immobili non residenziali mediante il cambio di destinazione d’uso finale in residenziale.
A questo interrogativo ha da ultimo dato risposta l’Agenzia delle Entrate (richiamando un principio già espresso, a onor del vero, nella Circolare 8.7.2020, n. 19/E) con l’interpello n. 538 del 10.11.2020 che, riguardo a un fabbricato accatastato in categoria C/2 e adibito a “stalla/ricovero attrezzi agricoli e fienile”, ha ammesso l’applicabilità dell’agevolazione nell’ambito di una ristrutturazione con cambio d’uso in abitazione.
E ciò a condizione che “nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato … in residenziale” (e sempreché l’immobile non rientri in una delle categorie catastali escluse dal beneficio: A/1, A/8 e A/9).
Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’oggetto della pratica edilizia dovrà, quindi, menzionare espressamente – a titolo esemplificativo – la seguente dicitura: “ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso da … a residenza”.
L’apertura manifestata dall’Agenzia delle Entrate va senz’altro raccordata con le recenti modifiche apportate al Testo Unico dell’Edilizia dal Decreto Semplificazioni, intese ad ampliare la latitudine applicativa della fattispecie del cambio d’uso.
Ora è infatti possibile mutare la destinazione di un immobile mediante tre diverse tipologie di intervento:
i) manutenzione straordinaria, che ammette adesso anche le modifiche delle destinazioni d’uso, purché non rientranti nel novero di quelle urbanisticamente rilevanti (ai sensi dell’art. 23-ter, d.p.r. n. 380/2001) e non implicanti incremento del carico urbanistico;
ii) restauro e risanamento conservativo, che, a seguito della modifica introdotta con legge n. 96/2017, contempla “…anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi”;
iii) ristrutturazione edilizia, che può avere ad oggetto anche mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e implicanti incremento del carico urbanistico.
Oltretutto, in ambito lombardo, l’opportunità offerta dall’Agenzia delle Entrate deve essere coordinata con i nuovi istituti del permesso di costruire in deroga per gli edifici dismessi.
D’altro canto, entrambi gli strumenti offerti dalla l.r. n. 12/2005 (così come integrata dalla l.r. n. 18/2019) prevedono un’ampia facoltà di mutare la destinazione d’uso degli immobili esistenti e più precisamente:
- l’art. 40-bis, attinente al “patrimonio edilizio dismesso con criticità”, allorché si tratti di fabbricati “di qualsiasi destinazione d’uso, dismessi da oltre 5 anni, che causano criticità per uno o più dei seguenti aspetti: salute, sicurezza idraulica, problemi strutturali che ne pregiudicano la sicurezza, inquinamento, degrado ambientale e urbanistico-edilizio”;
- l’art. 40-ter, avente ad oggetto il recupero degli edifici rurali dismessi o abbandonati, qualora gli immobili siano stati dismessi dall’uso agricolo da almeno 3 anni; il cambio d’uso, anche diverso da quello agricolo, dovrà avvenire però “nel rispetto dei caratteri dell’architettura e del paesaggio rurale” e senza “interferenza con l’attività agricola in essere”.
A ben vedere, si tratta perciò di una possibile estensione, di fatto, degli interventi agevolabili mediante le misure di incentivazione delineate dal Superbonus.
Tanto più che la disciplina del permesso di costruire in deroga di cui all’art. 14, d.p.r. n. 380/2001, è stata da ultimo riformata sempre dal Decreto Semplificazioni, confermando in modo ancor più netto – in analogia con la legislazione lombarda – l’applicabilità dello strumento straordinario agli interventi di ristrutturazione edilizia.
