Tra le importanti novità contenute nel d.l. 16.7.2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11.9.2020, n. 120, cd. Decreto Semplificazioni, vi è senza dubbio la (ennesima) riscrittura della definizione di ristrutturazione edilizia, con particolare riferimento alla fattispecie della demo-ricostruzione.
L’unica consolazione è che almeno ora, a seguito delle modifiche apportate dalla l.r. n. 18/2019 (che ha abrogato ogni distinta disciplina lombarda degli interventi edilizi, rimandando di fatto al Testo Unico dell’Edilizia), non vi è la necessità di coordinare le sopravvenute previsioni con quelle regionali.
Nel perseguimento del fine virtuoso della rigenerazione urbana, è stata così allargata – ancora una volta, progressivamente – la nozione di ristrutturazione edilizia dell’esistente mediante demo-ricostruzione, sino a ricomprendervi anche le innovazioni e, ed è quel che più rileva, gli incrementi volumetrici, senza che questi configurino però una nuova costruzione.
Sul tema è intervenuta il 2.12.2020 la Circolare del Ministero Infrastrutture e Trasporti (link), di concerto con il Ministero per la Pubblica Amministrazione, con cui sono stati ripercorsi i tratti fondamentali della riforma, seppure con talune criticabili interpretazioni restrittive.
Nel tentativo di mettere un po’ di ordine in una materia oggetto di ripetute riforme, si potrebbero quindi delineare adesso sostanzialmente quattro diverse categorie di demo-ricostruzione:
1) demo-ricostruzione “ordinaria”
rinvenibile nel novellato art. 3, comma 1, lett. d) e può:
- comportare diversità di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche degli edifici esistenti;
- prevedere “innovazioni”, purché necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
- fruire – ed è questa la vera novità – di “incrementi di volumetria” nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, “anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana” (e non “solo” per questi ultimi interventi, al contrario di quanto sostenuto nella richiamata Circolare ministeriale del 2.12.2020);
2) demo-ricostruzione con criticità per le distanze
regolata dal riformato art. 2-bis, comma 1-ter: “anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti” (e non “solo” ove non sia possibile traslare il fabbricato nel lotto di pertinenza, diversamente da quanto indicato sempre nella Circolare ministeriale del 2.12.2020); è consentito beneficiare di “incentivi volumetrici”, eventualmente riconosciuti, anche con “ampliamenti fuori sagoma” e con il “superamento dell’altezza massima” dell’edificio demolito (vale a dire, anche mediante sopraelevazioni non arretrate);
3) demo-ricostruzione in zona vincolata
può avvenire soltanto, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), con fedele ricostruzione e dunque “ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”;
4) demo-ricostruzione in zona omogenea A o nei Nuclei di antica formazione
può avvenire solo previa approvazione (in virtù della lettura coordinata dell’art. 2-bis, comma 1-ter con l’art. 3, comma 1, lett. d) di “piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale”.
Circoscritto il rinnovato quadro normativo della fattispecie della demo-ricostruzione, occorre chiedersi se si possa usufruire delle detrazioni connesse sia al Superbonus 110%, sia alle ulteriori agevolazioni di settore.
In merito, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in senso favorevole in due recenti interpelli, superando la rigida posizione assunta talvolta in precedenza (tanto da ricondurre la demo-ricostruzione non fedele alla nuova costruzione, con revoca di ogni agevolazione fiscale):
- n. 419 del 29.9.2020, avente ad oggetto un intervento di demo-ricostruzione comportante tra l’altro una traslazione del sedime del fabbricato di 20 metri;
- n. 455 del 19.10.2020, inerente a un intervento di demo-ricostruzione con diversa sagoma e minor volume.
Il principio ora espresso dall’Agenzia delle Entrate dovrebbe rassicurare gli operatori, poiché parrebbero finalmente inibite anche le interferenze nelle competenze di terzi, avendo riconosciuto che “la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori”.
Sicché, per evitare equivoci, bisognerà prestare particolare attenzione all’oggetto del titolo abilitativo, che dovrà chiarire che si tratta di “ristrutturazione edilizia mediante demo-ricostruzione… ”.
