L’ultimo comma dell’art. 1120 codice civile dispone che sono vietate le innovazioni che possano alterare il decoro architettonico del fabbricato condominiale.
E, tra queste, vi potrebbe essere senza dubbio il rivestimento delle facciate di un fabbricato mediante strati isolanti, costituenti il cd. cappotto termico.
Infatti, in una vertenza che ha visto contrapposti due condomini, dopo una sentenza di primo grado che aveva dato ragione all’attore, la pronuncia di appello ha invece accolto la domanda riconvenzionale dell’originario convenuto, ordinando la “riduzione in pristino dell’esterno del fabbricato, mediante rimozione della copertura con intonaco e ripristino dell’originario stato con pietra vista”.
Nello specifico, la Corte d’appello di Catanzaro ha stabilito che “la copertura con intonaco della metà superiore della palazzina – in cui insistevano entrambe le proprietà – integrava sicuramente gli estremi dell’innovazione, che avrebbe richiesto comunque il consenso dell’altro condomino, essendo tale da alterare il decoro architettonico dell’edificio, atteso che il risultato finale appariva ictu oculi antiestetico, caratterizzandosi per una rilevante e immediatamente percepibile differenza di finitura tra le due parti dell’edificio, la cui parte inferiore continuava ad avere le pietre a vista mentre quella superiore presentava, invece, l’intonaco bianco”.
E ciò poiché la costituzione di un rivestimento mediante apposito cappotto termico per il contenimento energetico della struttura sarebbe stato realizzato, come detto, solo sulla facciata del piano primo e del sottotetto di proprietà dell’attore, lasciando inalterata invece la facciata del piano terra di proprietà del convenuto.
La pronuncia di appello è stata poi confermata dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 17920/2023 (link), ribadendo che si sarebbe così determinato uno stravolgimento architettonico delle facciate, con un pregiudizio arrecato all’aspetto estetico dell’edificio, che costituisce in sé un “chiaro indice del nocumento arrecato al decoro architettonico, inteso quale armonia ed unità di linee e di stile, rilevante anche per fabbricati che non rivestano particolare pregio artistico ed estetico, suscettibile di compromissione o turbativa appariscente ed apprezzabile e tale da risolversi in un deprezzamento del bene”.
Tanto più che, “l’alterazione architettonica delle linee decorative e del carattere estetico non necessariamente deve implicarne la radicale deturpazione, che rappresenta un quid pluris rispetto alla semplice e rilevante menomazione o deterioramento” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18928 del 11/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10350 del 11/05/2011; Sez. 2, Sentenza n. 1286 del 25/01/2010; Sez. 2, Sentenza n. 16098 del 27/10/2003; Sez. 2, Sentenza n. 1800 del 28/07/1965; Sez. 2, Sentenza n. 2134 del 26/07/1962).
Occorre, dunque, adottare particolare cautela in ambito condominiale nell’assentire gli interventi volti all’efficientamento energetico del fabbricato qualora prevedano l’apposizione di un cappotto isolante sulle facciate, essendo necessaria l’unanimità dei consensi (soprattutto laddove lo strato isolante vada a ridurre la superficie dei balconi di proprietà privata) e non certo la mera maggioranza semplificata introdotta, per le opere legate al Superbonus, dall’art. 119, comma 9-bis, del Decreto Rilancio.
