Condominio: confermato il beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi

Con l’ordinanza n. 5043 del 17.2.2023 (link), la Corte di Cassazione ha chiarito le modalità ed i termini con cui il creditore di un Condominio, ottenuto un titolo esecutivo per il recupero del proprio credito, può procedere nei confronti dei singoli condomini: ebbene, al riguardo, la Suprema Corte ha ribadito il principio della preventiva escussione dei condomini morosi in favore dei condomini in regola con i pagamenti.

La vicenda processuale sottesa alla pronuncia in esame ha origine dalla sentenza n. 850/2020 con cui il Giudice di Pace di Foggia aveva rigettato le opposizioni avanzate da due condomini avverso gli atti di precetto a loro notificati da una creditrice, in forza dell’ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. emessa dal Tribunale di Foggia e della sentenza n. 2150/2019 della Corte d’Appello di Bari, ottenute nei confronti del Condominio, di cui, appunto, i ricorrenti sono condomini.

A supporto delle opposizioni, i condomini avevano preliminarmente dedotto la violazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., per avere la creditrice, in base agli anzidetti titoli esecutivi giudiziali formatisi contro il Condominio, notificato gli atti di precetto nei confronti dei singoli condomini in regola con i pagamenti pro quota dovuti, senza la preventiva escussione dei condomini morosi.

Il Giudice di Pace, tuttavia, rigettava il loro ricorso, rilevando la qualità di condomini morosi degli opponenti.

I condomini appellavano, dunque, tale sentenza innanzi al Tribunale di Foggia, il quale – dopo aver accertato che gli appellanti fossero in regola con i pagamenti pro quota – con la sentenza n. 162/2022 accoglieva l’appello e, in particolare, affermava che la creditrice non avesse provato di aver proceduto alla preventiva escussione dei condomini morosi, sicché la stessa non aveva diritto di procedere ad esecuzione forzata nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.

La creditrice ha, quindi, proposto ricorso per Cassazione, articolato in due motivi e, specificatamente, ha denunciato, da un lato, la “violazione e/o falsa applicazione di statuizione di esistenza della violazione dell’art. 63, I e II comma, disp. att. c.c.”, precisando di aver agito nei confronti dei due condomini “solo a seguito della conclamata inadempienza e insolvenza del Condominio … ed in forza dell’ordinanza del Tribunale di Foggia” e, dall’altro, la “violazione e/o falsa applicazione della mancata statuizione del passaggio in giudicato dei titoli”.

Mediante l’ordinanza in esame, la Suprema Corte ha rigettato l’impugnazione, sostenendo che il Tribunale di Foggia avesse correttamente applicato l’art. 63, commi 1 e 2, disp. att. c.c., i quali prevedono, rispettivamente, che l’amministratore sia tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e che i creditori non possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Tale articolo configura, perciò, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali ed in favore del creditore del Condominio (a cui l’amministratore non abbia versato l’importo integrale, necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto le somme dovute dai morosi.

Nondimeno, la preventiva escussione richiede l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede.

Pertanto, il creditore del Condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna o un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni del condomino moroso; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna.

Va da sé che ricada sul titolare del diritto di credito, la dimostrazione di avere avviato e concluso senza successo la procedura esecutiva ai danni del condomino moroso.

La Cassazione ha, infine, confermato il seguente principio di diritto secondo cui “Il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo“.