Condominio, lastrico solare e infiltrazioni: chi risponde?

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Con l’ordinanza n. 951 del 17.1.2020, la Corte di Cassazione ha individuato, in tema di condominio negli edifici, i soggetti tenuti a rispondere in caso si verifichino danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante ad un lastrico solare (o a una terrazza a livello), qualora l’uso del medesimo non sia comune a tutti i condomini.

Quanto al caso di specie, la vicenda traeva origine dal danno procurato all’interno dell’abitazione di proprietà di D.G.M.I. e condotto in locazione da R.E. da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva di D.G.M.I.

La Corte d’appello di Napoli riformava la sentenza di primo grado, accogliendo l’appello principale di D.G.M.I. e quello incidentale di R.E., condannando il Condominio e D.G.M.I. a corrispondere a R.E. a titolo di risarcimento del danno la complessiva somma di euro 4.187,03, ponendone due terzi a carico del Condominio e un terzo a carico di D.G.M.I.

Avverso tale decisione, D.G.M.I. ha proposto ricorso in Cassazione eccependo che dei danni derivanti dal lastrico solare dovesse essere chiamato a rispondere il solo Condominio, senza che rilevasse la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima.

Ebbene, con la pronuncia in esame la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo (quanto peraltro le Sezioni Unite già avevano chiarito: cfr. Cass. SS.UU. 10.5.2016, n. 9449; conf., Cass. Sez. 2, 7.2.2017, n. 3239) che, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono:

  • sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c.
  • sia il Condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Sempre secondo la Suprema Corte, il concorso di tali responsabilità va risolto, a meno che intervenga la prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri individuati dall’art. 1126 c.c., che accolla le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio.

Infine, la Corte di Cassazione ha confermato che il locatore deve mantenere la cosa locata «in stato da servire all’uso convenuto» (art. 1574 c.c., n. 2) che, nel caso di specie, si traduce con la ricorrente D.G.M.I. che, fermi i suoi rapporti col condominio, resta comunque obbligata nei confronti della conduttrice.