Il d.lgs. 20.6.2005, n. 122, recante le “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” prevede già, all’art. 4, l’obbligo a carico del costruttore di consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà (a pena di nullità “relativa” del contratto) una polizza assicurativa indennitaria decennale.
E la norma è chiara nello stabilire l’onere di una “copertura dei danni materiali diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, … derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
Tuttavia, nella prassi, la disciplina è stata spesso disattesa con pattuizioni che, pur apparentemente coerenti con il dettato normativo, hanno portato ad una sua sostanziale elusione, con clausole talvolta vessatorie, a danno dei malcapitati promissari acquirenti.
Da qui, l’introduzione con il Decreto 20.7.2022, n. 154 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 21.10.2022, n. 247) di un regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il correlato modello standard (link).
Il modello reca una sorta di “contenuto minimo” (con un limite minimo anche per la responsabilità civile di € 500.000,00), ovverosia una soglia minimale di protezione nell’interesse della parte acquirente, modificabile dalle parti soltanto in senso più favorevole per il beneficiario.
La nuova disciplina si applica alle sole polizze emesse dopo il 5.11.2022, vale a dire dopo l’entrata in vigore del Decreto, ferma la validità di quelle eventualmente stipulate prima di tale data (che, quindi, potranno essere utilizzate anche per gli atti di compravendita sottoscritti dopo il 5.11.2022).
Va anche detto che le previsioni del Decreto hanno il pregio di superare l’incertezza delle definizioni precedenti, con particolare riguardo alla figura del beneficiario: ora non vi è dubbio che il beneficiario possa essere sia l’acquirente che i suoi aventi causa (a cui si aggiunge persino il costruttore in caso di immobili invenduti).
E ciò dal momento che la polizza è riferita – come era logico attendersi – all’edificio, non già al contraente.
Si può solo auspicare, dunque, che con il modello standard potrà essere garantita una effettiva tutela ai promissari acquirenti degli immobili da costruire e ai loro aventi causa, senza la possibilità per le compagnie assicurative di muovere pretestuose eccezioni pur in presenza di gravi difetti costruttivi.
