È possibile ricavare un terrazzo ad uso esclusivo dal tetto condominiale?

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Può esservi l’interesse da parte di taluni condomini a trasformare il tetto posto a copertura dell’edificio in terrazzo a uso esclusivo.

Ma è legittima tale iniziativa e quali azioni intraprendere in caso contrario?

Sul tema, si è espressa da ultimo la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4709/2022 (link), ritenendo fondata l’opposizione da parte di una condomina al mutamento d’uso, poiché in quel caso sarebbe stata sottratta parte del tetto comune alla fruizione collettiva.

E ciò facendo proprio l’accertamento della Corte d’Appello di Trento – adita in precedenza al riguardo – secondo cui “le modifiche al tetto non comportavano semplicemente un uso più intenso della cosa comune, in ragione della rilevanza degli interventi e delle dimensioni della terrazza”, così rendendo “impossibile l’utilizzo da parte degli altri condomini del bene comune anche per utilizzazioni future come l’appoggio di antenne, di pannelli solari o di altre utilità”.

La Suprema Corte non ha reputato quindi qui applicabile, per la particolarità della fattispecie, il principio per il quale “il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali” (Cass. Civile, sez. II, 3.8.2012, n. 14107).

D’altro canto, è bene ricordare che “a norma dell’art. 1102 c.c., comma 1, … ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni purché non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120 c.c., in tema di innovazioni” (Cass. Civile, sez. II, 13.11.2020, n. 25790).

In sintesi, il principio applicato dalla Corte di legittimità è stato allora il seguente: il proprietario del piano ubicato immediatamente sotto il tetto dell’edificio, può trasformarlo in terrazza ad uso esclusivo a patto che la modifica non incida in modo significativo sulla consistenza del bene.

E’ rimessa pertanto alla singola valutazione del caso, se l’estensione e la modifica della parte sovrastante l’edificio comporti una modifica sostanziale alla funzione del bene svolta sino a quel momento e sia tale da comprometterne l’utilizzo da parte degli altri condomini/comproprietari.

Ma quale azione intraprendere per tutelarsi dall’illecito commesso da un condomino? Si potrà sicuramente agire in giudizio chiedendo al giudice di accertare l’illegittimità dell’opera realizzata con la richiesta di condanna, a spese del condomino che ha realizzato il manufatto, di ripristinare lo stato dei luoghi.