Demoricostruzione in aree vincolate: ristrutturazione o nuova costruzione?

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INDICE ARGOMENTI

La questione dibattuta della demoricostruzione in zone di vincolo paesaggistico pare aver trovato un definitivo punto di approdo.

Ci si era chiesti, infatti (v. il precedente articolo del 16.9.2021 “Demoricostruzione in zona di vincolo paesaggistico: occorre rispettare la sagoma?link), analizzando i pareri del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e di ANCI, se l’onere della fedele ricostruzione, ai fini dell’inquadramento nell’ambito della ristrutturazione edilizia, dovesse valere solo per i beni culturali o anche per i beni paesaggistici.

La giurisprudenza, interpellata sul tema, ha oscillato tra posizioni propense ad una lettura più restrittiva (Tar Lombardia, Brescia, sez. I, 28.2.2022, n. 202 link) e altre, minoritarie, favorevoli allo stralcio delle aree tutelate con vincolo paesaggistico (Tar Marche, 18.3.2022, n. 170 link).

La soluzione dell’annoso dilemma è ora offerta dalla legge n. 34/2022 di conversione del d.l. n. 17/2022 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 98 del 28.4.2022 link) che, nel riformare l’art. 28, comma 5-bis, ha ridefinito – nuovamente – i confini delle categorie degli interventi edilizi contenute nel d.P.R. n. 380/2001.

Il recente intervento normativo ha così condotto al superamento della rigida interpretazione del Decreto semplificazioni 2020 che imponeva per tutti gli immobili vincolati la ricostruzione di edifici crollati o demoliti esclusivamente nel pieno rispetto della sagoma e quindi, di fatto, con fedele ricostruzione, mediante l’estromissione degli edifici situati in aree tutelate ai fini paesaggistici.

E ciò, mediante la riformulazione della definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d)) e di ristrutturazione cd. “pesante” (art. 10, comma 1, lett. c)), come segue:

  • 3, comma 1, lett. d): “…Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”;

 

  • 10, comma 1, lett. c): gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

La riconducibilità di detti interventi sugli edifici ricadenti in aree sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142, d.lgs. n. 42/2004 (quali, ad esempio, zone costiere, di montagna, territori vicini a laghi e fiumi, parchi, riserve, ecc.) nel novero della ristrutturazione edilizia e non più della nuova costruzione consente, tra l’altro, il ricorso all’incentivo del Superbonus 110% previsto dall’art. 119, d.l. n. 34/2020 e agli altri bonus in materia edilizia.

Conseguenza, questa, tutt’altro che marginale in un’ottica di incentivazione alla rigenerazione urbana e al contenimento del consumo di suolo, in relazione ad edifici privi spesso di reali elementi di pregio a prescindere dalla loro collocazione in un’area di tutela paesaggistica.

Pertanto, anche nelle zone assoggettate a tutela paesaggistica, sarà possibile la ristrutturazione edilizia attraverso la demolizione e ricostruzione con “diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

La legge di conversione prevede inoltre la necessità di subordinare gli interventi di ristrutturazione edilizia pesante comportanti la demolizione con ricostruzione o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle aree in esame al previo ottenimento di un permesso di costruire o alla presentazione di una SCIA in alternativa al permesso di costruire.

L’innovata disciplina della ristrutturazione non si estende però a tutte le tipologie di immobili vincolati.

Continueranno infatti a valere le “vecchie” regole (vale a dire, l’obbligo di riprodurre esattamente l’edificio precedente) per i beni di interesse culturale (art. 12, d.lgs. 42/2004) e per gli immobili ed aree di notevole interesse pubblico (art. 136, d.lgs. 42/2004).

Quanto a eventuali contenziosi pregressi, è indubbio che la soluzione del legislatore abbia confortato l’interpretazione più restrittiva che voleva la limitazione estesa a tutti gli immobili vincolati.