SOMMARIO:
1. Premessa.
2. Recupero dei sottotetti e deroga delle distanze.
3. La deroga delle distanze nella sostituzione edilizia.
4. Realizzazione di ascensori in deroga alle distanze.
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1. Premessa.
Con la l.r. 13.3.2012, n. 4 (“Norme per la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e altre disposizioni in materia urbanistico edilizia”), la Regione Lombardia ha introdotto alcune disposizioni che potrebbero apparire derogatorie delle disposizioni in tema di distanze.
Nel tentativo di fare chiarezza, essendovi il rischio di pressoché inevitabili contenziosi con i confinanti, è opportuno analizzare tali previsioni per comprenderne la reale portata innovativa.
2. Recupero dei sottotetti e deroga delle distanze.
La prima modifica da prendere in considerazione, anche se non espressamente indicata come incidente sulle distanze, riguarda la riformulazione 1 dell’art. 64 della l.r. n. 12/2005 in materia di recupero dei sottotetti [nota 1].
In particolare, è stata prevista la possibilità, prima d’ora sempre esclusa, di derogare fino a mt. 1,50 all’altezza massima fissata dallo strumento urbanistico.
Da taluni è stata, dunque, posta la questione del coordinamento di detta novità con l’ammissibilità o meno di deroga delle distanze tra fabbricati.
E ciò sebbene, da qualche tempo, l’interpretazione iniziale della legislazione regionale sia stata superata dalle sempre più restrittive pronunce giurisprudenziali.
In un primo momento, infatti, si era diffusa tra gli operatori la convinzione che il “sopralzo” prodotto dal recupero del sottotetto potesse avvenire a prescindere dal rispetto delle distanze minime.
Siffatta linea interpretativa era stata del resto confermata dalla circolare regionale n. 24/2000 [nota 2], secondo cui “non ricorre l’obbligo di osservare le distanze tra confini o tra edifici poste dal PRG o dal Regolamento Edilizio, fatte comunque salve le distanze minime prescritte dal codice civile da cui non è ammessa deroga“.
Tale conclusione poteva apparire avvalorata dalla scelta del legislatore regionale di ricondurre gli interventi di recupero dei sottotetti alla fattispecie della ristrutturazione edilizia, a cui non possono essere applicate le norme relative alle nuove costruzioni, tra le quali figura in primo luogo la disciplina sulle distanze.
A sostegno della tesi derogatoria vi era poi l’espressa previsione contenuta all’art. 64, comma 2, l.r. n. 12/2005 di “deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati“.
Tanto più che l’aver esplicitamente individuato, tra i limiti e le prescrizioni dello strumento urbanistico comunale, una sola ipotesi di inderogabilità (quella degli spazi per parcheggi pertinenziali), sembrava confermare l’interpretazione sopra esposta.
Sennonché, in coerenza con la giurisprudenza prevalente nel frattempo formatasi sul punto [nota 3], la Corte Costituzionale è da ultimo intervenuta affermando che l’art. 64, comma 2 “deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici edilizi di cui al regolamento locale
ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina delle distanze tra fabbricati, essendo quest’ultima materia inerente all’ordinamento civile e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato” [nota 4].
Se è pacifico che la decisione richiamata metta fine ad ogni divergenza interpretativa sulla questione, occorre tuttavia circoscriverne l’ambito applicativo.
D’altronde, riguardo agli interventi di recupero del sottotetto sono delineabili almeno due distinte ipotesi:
i) la prima in cui il recupero del sottotetto comporti il sopralzo fisico dell’edificio;
ii) la seconda nella quale il recupero avviene nel preesistente involucro dell’immobile, senza modifiche di altezza fisica (ma solo di altezza virtuale) dello stesso.
Ebbene, solo nel primo caso dovrà essere assicurato il distacco minimo di 10 metri dai fabbricati limitrofi, essendo preclusa alla legislazione regionale la possibilità di sottrarsi all’applicazione dei limiti dettati dalla disciplina in materia di distanze; mentre, nel secondo gli interventi potranno essere effettuati anche ad una distanza inferiore a quella minima rispetto ai fabbricati confinanti, operando la deroga ai parametri urbanistici contenuta al richiamato art. 64, comma 2, l.r. n. 12/2005 [nota 5].
Da qui la necessità di conformarsi a dette distanze anche per i recuperi ammessi dalla l.r. n. 4/2012 con aumento di altezza, fino a mt. 1,50, anche oltre i limiti di altezza massima delle costruzioni, in quanto ricompresi nella prima delle ipotesi di cui sopra.
D’altro canto è innegabile la configurabilità in questa eventualità di un sopralzo fisico del fabbricato (ovverosia di una nuova costruzione) assimilabile a quella censurata dalla Corte Costituzionale nella sentenza citata.
3. La deroga delle distanze nella sostituzione edilizia.
L’art. 5 della l.r. n. 4/2012 ha riproposto [nota 6] la possibilità di eseguire gran parte degli interventi di sostituzione del patrimonio edilizio esistente già previsti dalla l.r. n. 13/2009.
Benché potesse essere già desumibile dalla precedente definizione di “sostituzione edilizia”, il legislatore regionale ha chiarito ora che la stessa può comportare “la totale demolizione e ricostruzione dell’edificio” e che “la ricostruzione può avvenire con le modifiche alla sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti e con diversa allocazione entro il lotto di riferimento“.
Ed è pacifico che la fattispecie della sostituzione edilizia sia riconducibile agli interventi di nuova costruzione sia perché è lo stesso art. 3 della l.r. n.13/2009 a definirli come un “nuovo organismo edilizio”, sia in quanto la possibilità di incremento volumetrico variabile dal 30% al 50% esclude la possibilità di inquadrare la sostituzione edilizia nella categoria della ristrutturazione [nota 7].
Oltretutto anche la recente l.r. 18.4.2012, n. 7 con l’art. 17 ha aggiunto il punto 7-bis annoverando, tra le ipotesi di nuova costruzione previste dall’art. 27 della l.r. n. 12/2005, anche “gli interventi di integrale sostituzione edilizia degli immobili esistenti, mediante demolizione e ricostruzione anche con diversa localizzazione nel lotto e con diversa sagoma, con mantenimento della medesima volumetria dell’immobile sostituito“.
Conseguentemente i nuovi edifici generati mediante gli interventi di sostituzione edilizia devono senza dubbio attenersi alle prescrizioni in tema di distanze tra fabbricati.
Emerge, perciò, un problema di interpretazione della previsione del comma 7 dell’art. 5, l.r. n. 4/2012 che parrebbe avere introdotto per le opere di sostituzione edilizia una deroga alle prescrizioni in materia di distanze.
In particolare detta norma dispone che gli interventi di sostituzione edilizia “non comportanti demolizione totale e ricostruzione, che usufruiscono dei benefici di cui ai commi 4 o anche 6 [nota 8], possono derogare fino a venti centimetri alle distanze minime di protezione del nastro stradale, alle distanze dai confini di proprietà e alle distanze minime tra fabbricati“.
Tuttavia, come si è avuto modo di evidenziare al paragrafo che precede, la Corte Costituzionale ha, in buona sostanza, precluso al legislatore regionale di stabilire deroghe alle norme sulle distanze.
Deve dunque essere individuata una soluzione interpretativa della norma che non contrasti con detto principio.
In questo senso può essere utile richiamare la relazione di accompagnamento al testo del progetto di legge che ha portato poi all’approvazione della l.r. n. 4/2012, dal quale emerge che “tale deroga (analoga a quella prevista dal d.lgs. n. 115/2008) riguarda solo gli interventi di ristrutturazione che non comportano la totale demolizione o ricostruzione, dal momento che in quest’ultima ipotesi l’edificio potrebbe essere edificato in modo corretto rispetto alle distanze vigenti”.
Ne deriva che la deroga introdotta dal legislatore regionale potrebbe non costituire altro che una duplicazione della disposizione derogatoria già prevista nel nostro ordinamento dall’art. 11, comma 2, d.lgs. n. 115/2008 [nota 9], secondo cui “nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici e alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nella misura massima di 20 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne, nonché alle altezze massime degli edifici, nella misura massima di 25 centimetri, per il maggior spessore degli elementi di copertura. La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti“.
E, per non incorrere in potenziali azioni giudiziarie promosse dai confinanti, è doveroso che il progetto si attenga al dettato della norma statale che ammette la deroga solo sugli edifici esistenti, quali certo non sono, diversamente da quanto disposto dalla l.r. n. 4/2012, ad esempio i fabbricati anche solo parzialmente demoliti, ma oggetto di sostituzione edilizia con ampliamento volumetrico.
In conclusione, la facoltà di deroga delle distanze è consentita solo per le opere di ristrutturazione edilizia di “edifici esistenti” in conformità all’art. 11, comma 2, d.lgs. n. 115/20089, e non, invece, per gli interventi di sostituzione edilizia che, essendo qualificabili come nuova costruzione, devono sempre osservare la disciplina del d.m. n. 1444/1968.
4. Realizzazione di ascensori in deroga alle distanze.
Con la l.r. n. 4/2012 è stata, infine, delineata una (apparente) ulteriore deroga alle distanze tra fabbricati per favorire la realizzazione di ascensori esterni.
Infatti l’art. 12 della nuova disciplina regionale ha aggiunto il comma 1-ter all’art. 103 della l.r. n. 12/2005 stabilendo che “ferme restando le distanze minime di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile10, fuori dai centri storici la distanza minima tra pareti finestrate, di cui al comma 1-bis, è derogabile per lo stretto necessario alla realizzazione di sistemi elevatori a pertinenza di fabbricati esistenti che non assolvano al requisito di accessibilità ai vari livelli di piano“.
Anche in questo caso però la nuova previsione deve essere letta alla luce dei principi costituzionali che inibiscono alla legislazione regionale di intervenire in materia di distanze tra fabbricati.
In merito è utile ricordare che già con l’art. 3 della legge 9.1.1989, n. 13 era stata individuata una facoltà di deroga alle distanze per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, prevedendo che “Le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati. E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile [nota 10] nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”.
Sarebbe perciò preferibile che la “nuova” deroga regionale venisse ricondotta alla citata previsione statale, al fine di evitare che probabili eccezioni di incostituzionalità travolgano poi le opere realizzate in applicazione della norma regionale.
In altre parole, il comma 1-ter dell’art. 103 della l.r. n. 12/2005 dovrebbe essere quindi letto come mera riproposizione dell’art. 3 della l.r. n. 13/1989, non essendo ammissibile che la regione ponga deroghe alla disciplina delle distanze diverse da quelle declinate dalla legislazione statale.
Pertanto, nella realizzazione dei sistemi elevatori esterni potranno non essere rispettate le norme sulle distanze minime tra pareti finestrate
solo per gli edifici preesistenti all’entrata in vigore della legge n. 13/1989 [nota 11] che non siano già stati oggetto di opere di ristrutturazione edilizia integrale [nota 12].
Per completezza, è bene a questo punto tentare di comprendere la valenza della locuzione “distanza minima tra pareti finestrate” utilizzata anche dal legislatore regionale.
Infatti su questo argomento si sono recentemente pronunciate le Sezione Unite [nota 13], sostenendo che “il d.m., art. 9, n. 2 si riferisce all’intera parete e non solo alla sua zona dotata di finestre” dato che “esige in maniera assoluta l’osservanza di un distacco di almeno 10 metri per il caso di <pareti finestrate>, senza alcuna distinzione tra i settori di esse, secondo che siano o non dotati di finestre: distinzione estranea al testo della norma, che si riferisce complessivamente alle “pareti” e non anche alle finestre“.
Ne consegue che nella realizzazione dei sistemi elevatori “a pertinenza di fabbricati esistenti” si potrà non avere riguardo alla distanza di 10 metri da altre pareti finestrate (e non) solo allorquando l’immobile sia antecedente al 10.2.198914 [nota 14], in conformità alla legge n. 13/1989.
NOTE
[1] L’art. 9 della l.r. n. 4/2012 ha sostituito il comma 1 dell’art. 64 della l.r. n. 12/2005 come segue: “Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono com- portare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché [ove lo stru- mento urbanistico generale comunale vigente risulti approvato dopo l’entrata in vigore della l.r. 51/1975], per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, [purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanisti- co ed] unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63, comma 6. Nei casi di deroga all’altezza massima, l’altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assen- za di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente”.
[2] Pubblicata sul B.U.R.L. n. 19 del 12.5.2000 ed interpretativa dell’art. 2 della l.r. n. 15/1996, come modificato dall’art. 6 della l.r. n. 22/1999, poi trasfuso nell’art. 64 della l.r. n. 12/2005.
[3] v. tra le altre: T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. I, 28.6.2011, n. 996, secondo cui “il recupero di un sottotetto a fini abitativi va considerato correttamente come nuova costruzione soggetto alla disciplina del D.M. 2 aprile 1968 n° 1444” (in senso conforme: Cons. Stato, sez. IV, 5.12.2005, n. 6909; Cons. Stato, sez. V, 24.2.1999, n. 195; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 10.12.2010, 7505).
[4] Sentenza della Corte Costituzionale del 19.5.2011, n. 173 che ha altresì precisato come “la deroga prevista dalla norma censurata non può ritenersi estesa anche alla disciplina civili- stica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell’art. 41-quinques della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica), introdotto dal- l’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, nella parte in cui regolano le distanze tra fabbricati”.
[5] E ciò poiché nessun pregiudizio, sotto il profilo civilistico, può essere arrecato all’immobile confinante dal semplice cambio di destinazione d’uso di un sottotetto accessorio in superficie residenziale, al di là dei riflessi amministrativi (a titolo esemplificativo, in termini di aumento della cubatura urbanistica ma non di quella effettiva) tutti derogati, però, dall’art. 64, comma, l.r. n. 12/2005.
[6] Anche la l.r. n. 4/2012, così come la l.r. n. 13/2009 ha una durata temporale limitata e con- sente l’esecuzione di interventi a condizione che vengano presentate le rispettive d.i.a. o richiesti i permessi di costruire, per la maggior parte delle fattispecie, entro il 31.12.2013.
[7] Infatti l’art. 27, comma 1, lett. d) della l.r. n. 12/2005 prevede che gli interventi di demoli- zione e ricostruzione parziale o totale degli edifici esistenti siano ricompresi tra quelli di ristrutturazione edilizia a condizione che venga rispettata la “volumetria preesistente” e la sagoma (riguardo a quest’ultimo requisito è bene ricordare che con sentenza 21.11.2011, n. 309 la Corte Costituzionale ha dichiarato l’incostituzionalità di detta disposizione e della l.r. n. 7/2010 nella parte in cui era stata esclusa la necessità di salvaguardare il rispetto della sagoma).
[8] Vale a dire gli ulteriori bonus volumetrici del 5% e del 10% del volume esistente aggiuntivi rispetto a quelli indicati dall’art. 3 della l.r. n. 13/2009 del 30% e del 5% del volume esistente nel caso di interventi che assicurano un congruo equipaggiamento arboreo nel rispetto dei cri- teri stabiliti con deliberazione di Giunta Regionale n. VIII, 01/01/34 del 7.8.2009.
[9] Resta ferma l’applicabilità del comma 1 dello stesso art. 11, secondo cui “nel caso di edifici di nuova costruzione, … con riferimento alla sola parte eccedente i 30 centimetri e fino ad un massimo di ulteriori 25 centimetri per gli elementi verticali e di copertura e di 15 centimetri per quelli orizzontali intermedi … e’ permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedu- re di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regola- menti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprieta’, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonche’ alle altezze massime degli edifici”.
[10] L’art. 873, c.c. prevede che “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”. L’art. 907 stabilisce che “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”.
[11] E quindi il 10.2.1989, essendo detta legge stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 21 del 26.1.1989.
[12] Dovendo essere già state rispettate in tal caso, così come per la costruzione di nuovi edifici, le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità di cui alla legge n. 13/1989.
[13] Sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite del 7.7.2011, n. 14953, che chiarisce inoltre che la disciplina del d.m. n. 1444/1968 “è destinata infatti a disciplinare le distanze tra le costruzioni e non tra queste e le vedute, in modo che sia assicurato un sufficiente spa- zio libero, che risulterebbe inadeguato se comprendesse soltanto quello direttamente antistante alle finestre in direzione ortogonale, con esclusione di quello laterale”.
[14] v. nota 11.
