Non è infrequente l’esigenza di ricorrere ad un convenzionamento tra privati per pattuire una deroga alla distanza minima di 5 m dal confine prescritta dalla disciplina di PGT (o di PRG).
Dal momento che l’inderogabilità delle distanze minime è sempre stata circoscritta a quelle tra fabbricati, gli accordi tra privati vengono di regola ammessi (cfr. TAR Liguria, sez. I, 7.7.2005, n. 1027), se non addirittura prescritti dalle disposizioni locali.
Ne è un esempio l’art. 44 (“Distanze dai confini”) del Regolamento Edilizio del Comune di Bergamo (nella versione del 26.7.2021, 7^ stesura), secondo cui “è ammessa l’edificazione sul confine di proprietà o a distanza inferiore a quanto previsto dal precedente comma, purché si provveda a convenzionare con il proprietario confinante, mediante atto registrato e trascritto, la futura eventuale edificazione la quale dovrà rispettare i criteri di distanza previsti dalle norme del precedente articolo 43 (“Distanze tra edifici”)” (link).
In senso contrario, si è espresso però recentemente proprio il Tar Liguria, con sentenza in data 4.1.2023, n. 65 (link), negando che le distanze dai confini possano essere derogate mediante convenzione tra privati.
Nello specifico, si è ritenuto che le norme degli strumenti urbanistici locali che prevedono una distanza minima dai confini integrino “le disposizioni stabilite dal codice civile e dall’art. 9 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, in materia di distanze tra edifici, stabilendo che i fabbricati debbano possedere una determinata distanza dal confine”.
E ciò al fine non solo “di regolare i rapporti di vicinato evitando intercapedini nocive”, ma anche di “soddisfare esigenze più generali quali ad esempio l’assetto urbanistico di una certa zona assicurando comunque uno spazio libero tra le costruzioni” (cfr., tra le altre, Cass. civ., II, 26.3.2001, n. 4366).
A sostegno della propria tesi, il Tar Liguria ha poi richiamato un’altra conforme pronuncia in virtù della quale “le convenzioni tra privati che mirano ad introdurre deroghe alle disposizioni regolamentari (urbanistiche) in materia di distanze sono invalide; e ciò in quanto le norme contenute nei regolamenti comunali che prevedono distanze delle costruzioni dal confine rivestono carattere assoluto ed inderogabile, atteso che non mirano soltanto ad evitare intercapedini dannose o pericolose, ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una determinata zona e la densità degli edifici” (v. Tar L’Aquila, I, 6.12.2021, n. 543),
Non va trascurato, dunque, l’effetto dirompente che potrebbe determinare questo orientamento giurisprudenziale sia in relazione a future ipotesi di convenzionamento tra privati, sia – e soprattutto – in ordine all’invalidità che potrebbe travolgere accordi già stipulati.
