Si potrebbe affermare che la Finanziaria 2024 (legge 30.12.2023, n. 213, link), introducendo novità in tema di plusvalenza, ha contribuito a frustrare definitivamente il Superbonus.
L’intento del legislatore è stato quello di arginare eventuali speculazioni da parte di coloro che avrebbero voluto rivendere un edificio riqualificato mediante benefici pubblici.
È stato, così, modificato l’art. 67 del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi), che disciplina la fiscalità delle plusvalenze generate dalla cessione di immobili da parte dei privati – persone fisiche, aggiungendo al primo comma la seguente fattispecie:
“b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.
In altri termini, nell’ipotesi di vendita di un immobile, che sia stato oggetto di interventi di riqualificazione (ecobonus o sismabonus) riconducibili all’art. 119 del cd. Decreto Rilancio, la plusvalenza immobiliare risulterebbe tassata con un’incidenza fiscale del 26%, qualora l’alienazione intervenga – oltre che nell’ipotesi in cui il fabbricato sia stato posseduto da meno di 5 anni, anche – nel termine di 10 anni dall’ultimazione dei lavori.
Sono tuttavia stati delineati dei casi di esclusione, che vanno ad attutire la portata dirompente della nuova disciplina:
- sono esclusi gli immobili pervenuti per successione;
- non possono essere tassati gli immobili che, per la maggior parte dei 10 anni, sono stati adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari;
- sono esclusi altresì gli immobili venduti entro 10 anni dalla data di acquisto o costruzione.
Anche le modifiche apportate all’art. 68 del TUIR meritano un approfondimento.
Il primo comma prevede ora anche che “Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.
Sicché, per coloro che si sono avvalsi delle opzioni di cessione del credito o dello sconto in fattura, sono configurabili due scenari, a seconda che la vendita intervenga entro 5 anni dalla conclusione dei lavori del Superbonus 110% (in tal caso, i costi sostenuti per i lavori di riqualificazione del fabbricato non possono essere inclusi tra le spese incrementativi del valore d’acquisto), ovvero tra 5 e 10 anni dalla conclusione dei lavori (i costi sostenuti per il Superbonus possono essere indicati solo per il 50% del loro valore).
Pur comprendendo le finalità della legge di bilancio 2024, è innegabile che l’aumento della fiscalità sulle plusvalenze rappresenti per il contribuente un elemento di novità che, se conosciuto in precedenza, forse avrebbe indotto i più a non usufruire di questo incentivo fiscale per l’efficientamento energetico e sismico del proprio immobile, orientandosi verso altre forme di bonus non intaccate da tale disciplina.
