Sopraelevazione: il limite delle condizioni statiche dell’edificio

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INDICE ARGOMENTI

Con la pronuncia n. 2000 del 29.1.2020, la Corte di Cassazione ha chiarito la portata del diritto di sopraelevazione, statuendo che l’inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio ne costituisce un limite all’esistenza e non l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio.

Per quanto attiene alla vicenda processuale, si evidenzia che il Tribunale di Catania aveva accolto la domanda di un Condominio, dichiarando contrario ai limiti posti dall’art. 1127, comma 2, c.c. il manufatto realizzato sulla terrazza di copertura dell’edificio, comunicante con il sottostante appartamento (di proprietà di T.A.) e, perciò, ne aveva ordinato la rimessione in pristino.

A seguire, la Corte d’appello di Catania aveva confermato la decisione del giudice di primo grado, qualificando la nuova opera come sopraelevazione, evidenziando come le leggi Regione Sicilia n. 37/1985 e n. 4/2003 attenessero alla sola materia urbanistica, senza poter incidere nelle prescrizioni della legislazione antisismica e richiamando le conclusioni della CTU in ordine alla presunzione di instabilità, ovvero circa il potenziale pregiudizio delle condizioni statiche dell’edificio condominiale – risalente alla fine degli anni Settanta – per il mancato svolgimento di indagini e verifiche dinamiche prima della costruzione dell’opera in sopraelevazione, onde redigere un eventuale progetto di adeguamento.

Avverso tale decisione T.A. ha, dunque, proposto ricorso per Cassazione articolato in tre motivi e, in particolare, ha lamentato l’errata applicazione della legge assumendo, da un lato, che fosse sufficiente alla legittimità del manufatto la dichiarazione di un tecnico attestante la mancanza di pregiudizio statico e, dall’altro, che il manufatto realizzato non avesse le caratteristiche necessarie per ottenere la certificazione di abitabilità.

Mediante l’ordinanza in esame, la Suprema Corte ha ritenuto i motivi di doglianza non fondati ed ha rigettato il ricorso osservando come la Corte d’appello di Catania avesse correttamente qualificato come sopraelevazione (non consentita), agli effetti dell’art. 1127 c.c., il manufatto realizzato da T.A. sulla terrazza di copertura dell’edificio condominiale.

La Cassazione ha precisato che ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale può consistere nella realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (cfr. anche Cass., sez. II, 24.10.1998, n. 10568 e Cass., sez. II, 7.9.2009, n. 19281) o nella trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (cfr. altresì Cass., SS. UU., 30.7.2007, n. 16794).

Nondimeno la Suprema Corte ha ribadito che il diritto alla sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio è sottoposto dall’art. 1127, comma 2, c.c. al limite dettato dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di arie e luce per i piani sottostanti.

Più specificatamente tale limite si intende come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Parimenti, il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio sussiste anche nel caso in cui le strutture del medesimo siano tali da non consentire, una volta elevata la nuova fabbrica, di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Peraltro, quand’anche le leggi antisismiche prescrivessero particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione degli edifici, esse sarebbero da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c. e la loro inosservanza determinerebbe una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che potrebbe essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

In definitiva, soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale.

Da ultimo, la Suprema Corte ha sottolineato che non hanno rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul terrazzo dell’edificio oppure il conseguimento della certificazione redatta da un tecnico attestante l’idoneità statica delle opere eseguite (sufficiente per il conseguimento della concessione in sanatoria di costruzioni in zone sismiche) o la carenza delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità.