Difformità edilizie, indispensabile l’asseverazione di stato legittimo degli immobili per il Superbonus 100%

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La maxi-agevolazione introdotta con il Decreto Rilancio, vale a dire il cd. Superbonus, ha riaperto il dibattito sulla necessità o meno di garantire l’assenza di difformità edilizie per l’immobile oggetto di intervento.

Una prima conferma alla (pressoché inevitabile) lettura restrittiva della disciplina si è avuta con il parere reso dalla Agenzia delle Entrate all’istanza del 27.6.2020 formulata dal Collegio dei geometri e geometri laureati di Ancona.

Nello specifico, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato le già vigenti disposizioni in materia, con particolare riguardo all’art. 49 (e art. 50) del d.p.r. n. 380/2001, secondo cui “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con esso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali” (nello stesso senso si pone anche l’art. 4 del d.m. n. 41/1998, che regolamenta le procedure di controllo in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia).

Ma a risolvere ogni dubbio è intervenuta la legge 13.10.2020, n. 126 di conversione del cd. Decreto Agosto, aggiungendo il comma 13-ter all’art. 119 del Decreto Rilancio.

La nuova previsione statuisce, invero, che “al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

Pertanto, il legislatore ha:

  • da un lato, semplificato gli adempimenti nell’ipotesi di interventi sulle parti comuni di fabbricati plurifamiliari (soprattutto quindi in ambito condominiale), limitando la verifica della conformità urbanistica alle sole parti comuni, con esenzione invece, di fatto, delle singole unità immobiliari;
  • dall’altro lato, reso inequivocabile in tutti gli altri casi l’obbligo di asseverazione di tecnici abilitati circa lo stato legittimo degli immobili ai sensi dell’ 9-bis, d.p.r. n. 380/2001.

Conseguentemente, per non incorrere in revoche o decadenze dai benefici, non può sussistere ora più alcun dubbio in merito alla necessità di dichiarare, “nella modulistica relativa nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie” (PDC, CILA, SCIA), lo stato legittimo degli immobili da parte del tecnico abilitato, eventualmente anche ricorrendo alla verifica della riconducibilità delle difformità alla nuova categoria delle tolleranze esecutive delineata dal nuovo art. 34-bis, d.p.r. n. 380/2001 (introdotto dal Decreto Semplificazioni).