Trasferimento (giudiziale) di immobile. E se manca la dichiarazione di conformità edilizio-urbanistica e catastale?

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La Suprema Corte è stata chiamata a esprimersi sulla facoltà di disporre giudizialmente il trasferimento di un immobile privo di conformità edilizio-urbanistica e catastale.

In particolare, i principi espressi dalla Corte nella sentenza in esame traggono origine da una complessa e annosa vicenda legata all’accertamento della conclusione di un contratto di compravendita di un immobile.

Mentre il giudice di primo grado aveva accolto la domanda principale dell’acquirente (il quale aveva rivendicato la proprietà, sostenendo di avere sottoscritto un contratto di compravendita, per mezzo di una proposta irrevocabile d’acquisto regolarmente accettata dalla venditrice, e instato in subordine per ottenere una pronuncia sostitutiva del rogito non concluso ai sensi dell’art. 2932 c.c.), la Corte d’Appello si era invece espressa in senso diametralmente opposto.

L’acquirente ricorreva dunque alla Suprema Corte, che cassava la sentenza di secondo grado, rinviando ad altra sezione della Corte d’Appello.

Quest’ultima riconduceva il contratto sottoscritto dalle parti a un mero preliminare di compravendita, disponendo in via giudiziale il trasferimento del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c., secondo cui «se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso».

La venditrice proponeva allora ricorso in Cassazione, lamentando, per quanto qui di interesse, la mancanza di prove della legittimità edilizio-urbanistica e della conformità catastale dell’immobile, indispensabili, secondo la sua tesi, ai fini del trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c.

All’esito del giudizio, la Seconda Sezione Civile chiariva che:

  • secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, la dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia è un requisito richiesto, dagli articoli 17 e 40 l. 47/1985, a pena di nullità del contratto traslativo (e, quindi, anche della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo al rogito), con la precisazione che la documentazione comprovante la regolarità edilizio-urbanistica dell’immobile può essere depositata nel fascicolo di causa, anche in appello, purché prima della decisione;
  • la presenza delle menzioni catastali ex art. 29, comma 1 bis, l. 52/1985, ovvero:
    1. l’identificazione catastale;
    2. il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
    3. la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (sostituibile da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale), è parimenti indispensabile ai fini del trasferimento anche in via giudiziale; tuttavia, la sua mancanza rappresenta al più un profilo censurabile in sede di legittimità, non determinando invece la nullità della sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 c.c., che ben potrà essere trascritta nei registri immobiliari.

(Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 12654/2020, depositata il 26.6.2020)