Il Sismabonus acquisti rimane uno degli incentivi più allettanti per il mercato immobiliare.
Tuttavia, il termine del 31.12.2024 si avvicina inesorabilmente (v. l’articolo Acquisto di case antisismiche o ristrutturate: prorogata al 31.12.2024 la detrazione sino a € 96.000).
Soprattutto se si considera che, a seguito di una lettura restrittiva fornita nella risposta all’interpello n. 515 del 2.11.2020 (v. l’articolo Acquisto con Sismabonus di case antisismiche: rogito entro il 30.6.2022), l’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che nel termine di legge è necessario non già ultimare i lavori, bensì firmare persino il rogito di acquisto.
Ecco allora che la stessa Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 14 dell’8.3.2024 (link), ha adesso aperto uno spiraglio tutt’altro che marginale.
Lo spunto è stato offerto dal quesito posto dall’Ance, che ha chiesto se fosse possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro il termine del 31.12.2024, di unità immobiliari al rustico e quindi classificate in una delle categorie catastali ”provvisorie” (ad esempio, F/3 ”unità in corso di costruzione”), sulle quali, entro la data di stipula dell’atto di compravendita, risultino ultimati gli interventi sulle parti ”strutturali”, con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico richiesto dalla norma.
Nel rispondere all’interrogativo, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricostruito il quadro normativo di riferimento, ricordando che il comma 1-septies dell’art. 16, d.l. 4.6.2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla l. 3.8.2013 n. 90, prevede che, qualora gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore, “siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (…), mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta (…) spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare”.
Dopodiché ha chiarito come, pur mutuando le regole applicative del ”sismabonus”, il richiamato comma 1-septies dell’art. 16 si differenzi da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione sono esclusivamente gli acquirenti delle unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascun immobile, nella misura del 75 o dell’85 per cento (a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una ovvero a due classi di rischio sismico inferiore), entro l’importo massimo di 96.000 euro.
Pertanto, e tornando al quesito iniziale circa la possibilità di fruire della detrazione nell’ipotesi in cui alla data di acquisto dell’unità immobiliare siano stati completati gli interventi ”strutturali” sull’edificio oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e non anche quelli di ”finitura”, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato come in base alla norma, ai fini dell’agevolazione fiscale sia necessario, tra l’altro, che:
- “l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58”;
- “entro il termine di vigenza dell’agevolazione sia stipulato l’atto di compravendita”.
Fermo restando che, come ribadito da ultimo con la circolare n. 17/E del 2023, ai sensi dell’art. 3, comma 3, del predetto d.m. n. 58/2017, per l’accesso alle detrazioni di cui all’art. 16 del d.l. n. 63/2013 (compreso il sismabonus acquisti) occorrerà che “il progettista dell’intervento strutturale asseveri (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto stesso) la classe di rischio sismico dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato”.
L’asseverazione dovrà poi essere allegata alla s.c.i.a. o alla richiesta di p.d.c., al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti; per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16.1.2020, è bene altresì ricordare che l’asseverazione va presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente “e comunque prima dell’inizio dei lavori”.
In ogni caso, non va trascurata un’indispensabile accortezza: considerato che ai fini della detrazione di cui al citato art. 16, comma 1-septies, è necessario che siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell’edificio e che tali attestazioni sono rilasciate «all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo», secondo l’Agenzia delle Entrate, “non rileva l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale ”fittizia”. Il mancato completamento dei lavori nonché la classificazione dell’unità immobiliare nella categoria F/3 (unità in corso di costruzione) potrà assumere un rilievo, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione, in applicazione di normative non fiscali (cfr. anche risposta all’interrogazione a risposta immediata n. 507778 del 29 marzo 2022)”.
Vi è infine un ultimo profilo da considerare, vale a dire la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta del sismabonus acquisti, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate specifica che l’art. 2, comma 3, lettera c), del d.l. n. 11/2023, “in deroga al blocco generalizzato all’esercizio delle predette opzioni prevede che anche con riferimento al sismabonus acquisti, sia possibile continuare ad esercitare le predette opzioni a condizione che, alla data del 16 febbraio 2023, sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi (cfr. circolare 7 settembre 2023, n. 27/E)”.
È ragionevole ritenere, quindi, che nel termine del 31.12.2024 (fatte salve auspicabili proroghe) si assisterà alla stipula di numerosi rogiti di unità immobiliari al rustico, per le quali potrà verosimilmente essere sottoscritto un distinto contratto di appalto per il completamento delle finiture.
